Achat et vente de maisons

4 choses à savoir avant d'acheter une maison historique

4 choses à savoir avant d'acheter une maison historique



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Peut-être que vous cherchiez depuis plusieurs mois, voire des années, et maintenant vous avez trouvé la maison parfaite. Votre rêve s'accompagne de volutes minutieusement détaillées, d'un poteau sculpté à la main ou de colonnes blanches majestueuses. Il est également répertorié comme une ressource contributive à un quartier historique sur le registre national des lieux historiques. Qu'est-ce que ça veut dire? Quelles choses devriez-vous considérer avant de déterminer que cette maison est pour vous?

Une inscription au registre national est un équipement haut de gamme particulier qui attire un groupe spécifique d'acheteurs, suggère Tom Zannelli, agent de vente senior Paragon Real Estate à San Francisco, bien que leur charme puisse également séduire des acheteurs inattendus. Posséder une propriété dans un quartier historique vous offre l'opportunité unique d'interpréter et de partager l'histoire de votre maison, en tant que gardien d'un contributeur reconnu au passé de notre nation.

Thom et Lynn Wood, architectes et directeurs de Time Line Architecture, ont consciemment choisi de vivre dans leur quartier de logements militaires réaménagés à Fort Ethan Allen à Essex, VT. L'environnement et la maison encourageaient la réutilisation résidentielle, tandis que l'espace offrait un design, un savoir-faire et des matériaux inhabituels. "C'était une chance de faire partie de quelque chose de plus grand et unique", a déclaré Lynn.

Une citation du Registre national confirme l'importance historique d'une maison, mais la valeur réelle peut être réalisée dans la stabilité et la force de la valeur de la propriété. Une étude de 2000 sur les ventes de maisons en Caroline du Sud a montré que les maisons dans les quartiers historiques de Columbia se vendaient 26 pour cent plus rapidement que le marché global; tandis que les propriétaires historiques de Beauport ont vu un prix de vente énorme de 21% supérieur. À Rome, GA, les propriétés dans les quartiers historiques désignés ont augmenté de 10% de plus que les propriétés similaires sans désignation historique entre 1980 et 1996. Des études au Texas, à New York et en Pennsylvanie corroborent l'effet positif d'une désignation de quartier historique sur la valeur des propriétés, avec augmente globalement entre 5% et 20%. La stabilité de la valeur des propriétés semble également s'étendre au mode d'occupation du propriétaire: le roulement des propriétaires serait inférieur dans les quartiers historiques par rapport aux quartiers dépourvus de cette distinction.

L'inclusion au registre national est une reconnaissance de l'importance d'une propriété pour sa communauté, son état ou sa nation. Certains acheteurs peuvent être inquiets de cette désignation du National Park Service, craignant une violation de leurs droits de propriété. Mais en grande partie, ces préoccupations ne sont pas fondées, tant que le travail ne reçoit pas d'argent fédéral et ne nécessite aucune licence ou permis fédéral. Les propriétaires ne sont pas tenus de restaurer leur propriété ou d'ouvrir leurs portes au public.

Cependant, de nombreuses municipalités ont désigné des districts de contrôle de la conception dans des zones qui ont été identifiées comme ayant une importance historique, architecturale, panoramique, culturelle ou visuelle particulière. Les bâtiments dans ces zones peuvent être soumis à examen pour toute modification, addition ou démolition proposée. Celles-ci ordonnances de conservation aider les propriétaires à protéger leur investissement en préservant le caractère historique de leur quartier. Un acheteur potentiel d'une propriété dans un quartier historique établi serait bien avisé de visiter le bureau local d'urbanisme et de zonage pour déterminer les lignes directrices qui pourraient s'appliquer à lui.

L'examen de tout projet peut couvrir toute la gamme, depuis une évaluation superficielle par un administrateur de zonage jusqu'à l'examen par une commission secondaire qui donne des conseils spécifiques sur les questions de sensibilité historique et de compatibilité architecturale. Pour certains types de travaux, les propriétaires peuvent avoir besoin d'obtenir un permis appelé certificat de pertinence (COA) ou permis de travaux mineurs auprès de leur bureau de planification ou de leur commission d'examen historique. Les communautés qui dépendent du tourisme patrimonial ont souvent des procédures d'examen plus rigoureuses: Historic Savannah nécessite un examen pour les modifications aussi mineures que le changement des auvents. Dans le quartier de Row House à New York, un COA est nécessaire avant de changer les volets extérieurs. La révision ne s'applique qu'à l'extérieur de toute structure dans un quartier historique et n'affecte pas les changements intérieurs.

Certaines commissions de quartier historique peuvent exiger le remplacement de matériaux endommagés en nature, c'est-à-dire par des matériaux ou des éléments de conception originaux du bâtiment. Bien que la modification d'une maison historique puisse nécessiter des matériaux ou un savoir-faire spécifiques ou coûteux, elle sera équilibrée avec la probabilité que l'investissement se maintienne. De plus, la propriété protégée de votre voisin est également moins susceptible d'être modifiée d'une manière qui pourrait réduire la valeur de votre propriété.

Dans certains cas, les bâtiments inscrits comme ressources contributives sur le registre national peuvent être éligibles à une aide financière limitée par le biais de subventions, de prêts ou d'incitations fiscales. La Géorgie a accordé un gel de huit ans sur les évaluations foncières des propriétés historiques désignées. Le gouvernement fédéral limite actuellement les possibilités de crédit d'impôt aux structures qui génèrent des revenus (plutôt que strictement résidentielles). Les organismes de préservation sont une autre ressource pour une aide financière modeste.

Les servitudes de conservation peuvent être arrangées par les gouvernements locaux ou des organisations privées comme Historic New England (anciennement la Society for the Preservation of New England Antiquities). Ces dispositions peuvent réduire le fardeau de l'impôt foncier tout en assurant la préservation, la protection et l'entretien de votre propriété historique. Les programmes diffèrent d'un État à l'autre, alors vérifiez auprès de votre State Historic Preservation Office (SHPO), d'une agence de planification locale ou d'une société historique communautaire.

Des milliers de quartiers historiques ont été inscrits par le gouvernement fédéral sur le registre national, allant des maisons emblématiques de Newport aux modestes maisons de moulin de la Nouvelle-Angleterre. Pour plus d'informations, contactez le Registre national des lieux historiques ou votre bureau local de préservation historique d'État.